Некоммерческое партнерство содействия социально-экономическому развитию регионов
Специализируется на исследованиях в области политологии, макроэкономики, земельных отношений,
финансовой и региональной политики, инфраструктурного развития территорий, механизмов частно-государственного партнерства.


Версия для печати
Отправить ссылку

Выступление Президента Института стратегического развития «2050» А. Сорокина на выставке Expo Real-2008

Справедливо отмечено, что вектор развития российского рынка недвижимости во многом задает государственная инвестиционная политика. Опираясь на оценки и исследования Института 2050, я хотел бы привлечь ваше внимание к вероятным рискам, ожидающим девелоперов и инвесторов рынка, которые планируют принять участие в градостроительном обеспечении российских мегапроектов. Сведение этих рисков до приемлемого уровня потребует системных решений с участием как операторов мегапроектов — крупнейших компаний страны, так и государства.


Сегодня государственная инвестиционная политика явно находится на пике по числу и стоимости заявленных мегапроектов. До 2020 года планируется реализовать около 700 корпоративных и государственно-частных инвестиционных проектов общей стоимостью порядка 13,5 трлн. руб. Столько же стоит амбициозная программа транспортного строительства — ФЦП «Развитие транспортной системы России на 2010—2015 годы». Несомненно, финансовый кризис несколько сузит инвестиционные горизонты Правительства и ведущих компаний, вынудив их сфокусироваться на наиболее важных замыслах. Однако масштабы даже утвержденных проектов впечатляют. Реализация только самых крупных из них, по оценкам экспертов возглавляемого мной Института «2050», должна создать к 2020 году 3—3,5 млн. новых рабочих мест, а с учетом социальной сферы и сектора услуг — не менее 6 млн. Этим людям надо будет где-то жить и работать. И это формирует мощный и долгосрочный запрос на новые градостроительные проекты, реализуемые в новых зонах экономического роста.


Конечно, наиболее привлекательными выглядят крупные инвестиционные проекты, реализуемые в Центральном, Северо-Западном, Приволжском и, разумеется, в Южном регионах — развитых регионах с высокой концентрацией бизнесов и покупательной способностью населения. Живые примеры — олимпийский Сочи, который всколыхнул развитие всего Краснодарского края, а также группы девелоперских проектов, сконцентрированные в Московской и Ленинградской областях, а также в Республике Татарстан вокруг крупных инфраструктурных и промышленных строек. Однако доступ в эти регионы для «чужих» даже в качестве периферийных участников чрезвычайно затруднен.


Между тем немногим более половины «мегапроектных» инвестиций приходится на отдаленные регионы Северо-Западного федерального круга, на территории Урала, Сибири и Дальнего Востока. Государство и корпорации широким фронтом двигают финансы и инфраструктуры на север и на восток. Запущены проекты в сфере транспортного строительства, добычи и переработки углеводородов, металлургии. Здесь будут развиваться и модернизироваться уже существующие городские агломерации. Будут осваиваться и неурбанизированные территории. Все это формирует в целом ряде регионов — Пермской, Свердловской, Челябинской, Томской, Иркутской областях, Красноярском и Приморском краях, Республиках Коми, Карелии, Тыве и Якутии примерно 100—120 новых крупных инвестиционных площадок для девелоперов.


Наиболее крупным проектом новой агломерации до сих пор считается агломерация с населением около 1 млн. человек на базе городов Иркутска, Ангарска и Шелехова, проект создания которой одобрен Минрегионом России. На объединенной территории планируется построить свыше 5 млн. кв. м жилья.


Сопоставимым по масштабу можно назвать проект Красноярской агломерации. Последняя предусматривает создание на базе Красноярска нового мегаполиса, с расширением его границ до 50 км пригородной зоны и строительством крупных транспортных и авиаузлов. В частности, проект предполагает создание Красноярского международного авиахаба, Сибирского федерального университета и строительство четвертого моста через Енисей. Кроме того, и Красноярская, и Иркутская агломерации, как планируется, будут «сидеть» на Северо-Сибирской железнодорожной магистрали, которая пройдет от Нижневартовска через северные нефтеносные районы Томской области и Красноярского края до Иркутской области.


Участие в сопутствующих девелоперских проектах на этой территории имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, региональные, проектные и финансовые риски здесь, на мой взгляд, существенно выше. И институциональная среда куда менее внятная, чем по другую сторону Уральского хребта. С другой стороны, рыночные ниши для девелоперов и инвесторов строительства пока полупусты либо в ряде случае вообще еще не созданы.


Чтобы оценить новые площадки для инвестирования в вышеперечисленных регионах, нужно прежде всего сформировать общее понимание участниками рынка суммы базовых факторов, влияющих на стоимость земельных участков в зонах опережающего роста, на стоимость строительства инженерных сетей и инфраструктуры и на собственно на спрос.


Первый фактор — высокорисковый кредитно-финансовый фон. Восточные мегапроекты, включая «Урал промышленный — Урал полярный стоят в нынешних ценах порядка $270 млрд. Однако, по оценкам Института 2050, только в ближайшие 5 лет даже при самом благоприятном развитии кредитно-финансовой ситуации могут стать дороже как минимум на 22—25%. Принимая решения о вхождении в такой проект, следует учитывать возможность постепенной коррекции его «начинки» самими операторами. Которые, в свою очередь, должны будут брать в расчет продолжающийся кризис ликвидности и непрерывный рост стоимости не только кредитных, но и технологических ресурсов.


Например, по плану реформы электроэнергетической отрасли, к 2020 г. энергомощности страны должны удвоиться, причем в первую очередь за счет внешних инвестиций под залог акций генерирующих компаний. Однако с момента ликвидации РАО «ЕЭС России» 1 июля этого года бывшие «дочки» энергохолдинга из-за финансового кризиса подешевели почти вдвое. Понятно, что все эти кредитные риски так или иначе фокусируются и на девелоперах.


Правда, Правительство явно не намерено допускать, чтобы все это сказалось на энергоснабжении новых промышленных зон. 22 сентября президиум Правительства утвердил новую правительственную комиссию по разработке и реализации Генеральной схемы по размещению объектов электроэнергетики до 2020 года во главе с Заместителем Председателя Правительства Игорем Сечиным.
Отдельная тема — дефицит демографических ресурсов. Созданная в стране рекрутинговая индустрия ориентирована на кадровое пополнение выходцами из российских регионов и стран СНГ сферы услуг и строительной отрасли почти исключительно в агломерациях европейской части России. Разворот рекрутинговой индустрии «на восток», где нет вообще никакой инфраструктуры трудовой миграции, также потребует дополнительных обширных инвестиций. Причем не только от операторов проектов, но и от девелоперов. В противном случае для реализации амбициозных мегапроектов и сопутствующих им градостроительных замыслов просто не хватит рабочих рук и квалифицированных менеджеров.


Второй фактор — недостаточная обеспеченность ряда мегапроектов опорной транспортной инфраструктурой. Существующие планы и программы Правительства по модернизации и развитию транспортной системы зримо отстают от амбициозных замыслов. Действующая Стратегия развития железнодорожного транспорта в Российской Федерации рассчитана Правительством до 2030 года. Массированное строительство новых магистралей, как предусмотрено, начнется лишь с 2015 года. Однако основную часть мегапроектов планируется завершить уже к 2020 году.


Это удлиняет срок окупаемости инвестиций в недвижимость и девелоперских проектов, например, в Республике Коми, Приморском крае и Якутии. Транзитный характер инвестиционных площадок сделал бы их намного более привлекательными. Именно «приинфраструктурность» территории, ее включенность в транспортные коридоры — залог ускоренного развития логистических и сервисных направлений. Конечно, с точки зрения девелоперов и инвесторов рынка недвижимости было бы лучше, если бы такая перспектива была ближе.


Третий базовый фактор, влияющий на рынки строительства и недвижимости в зонах реализации мегапроектов, связан с перспективами комплексного развития северных и восточных территорий. Здесь, на мой взгляд, интересы операторов объективно сталкиваются с интересами Правительства и региональных властей. Многие корпорации планируют создавать новые добывающие и перерабатывающие производства на базе коротких технологических цепочек. Соответственно, многие мегапроекты имеют сугубо узкоотраслевой характер. Правительство же и власти субъектов Федерации, наоборот, рассчитывают, что новые промышленные зоны не останутся оазисами в пустыне, а дадут побеги в виде развития градостроения, современной многоотраслевой экономики и массы сопутствующих бизнесов. Таким образом, инвестиционные решения требуют исчерпывающего представления о возможностях комплексного развития данного региона.


Наконец, четвертый базовый фактор, который приходится учитывать при принятии инвестиционных решений, — это состояние институциональной среды. Не раз уже говорилось, что состояние имеющейся у регионов и муниципалитетов градостроительной документации плачевно. Она либо устарела, либо не увязана с планами инфраструктурного развития территорий и носит, я бы сказал, вызывающе-абстрактный характер.


В настоящее время на рассмотрении в Госдуме находится законопроект о внесении изменений в законодательство в целях дальнейшего совершенствования градостроительных и земельных отношений. Он, в частности, предусматривает компенсацию инвестору затрат на подготовку документации территориального планирования, значительное сокращение согласований на стадии выбора земельного участка, возможность принимать решение о развитии застроенной территории, на которой находятся любые объекты.


Думаю, при работе в новых зонах экономического роста инвесторы и девелоперы должны быть готовы к грамотному использованию «окна возможностей», открываемого этим законопроектом. Вообще имеет смысл разработать упрощенную «карту вхождения на рынок» для инвесторов и девелоперов, осуществляющих застройку в интересах реализации мегапроектов. Разумеется, для этого лоббисты отрасли должны будут добиться принятия соответствующих нормативных правовых актов.


Приняв к сведению все перечисленные рисковые факторы, девелоперы должны также быть готовы взять на вооружение новые градостроительные концепции, новые архитектурные форматы и новые финансовые решения. Свои — для развития уже существующих агломераций. Свои — для слабонаселенных и слабоосвоенных территорий.


Как строились города в 30—50-х годах, в эпоху первичной индустриализации регионов Севера, Урала, Западной Сибири? Сначала делали свое дело геологи или геодезисты, затем проектировщики. Потом появлялся подрядчик — НКВД, позднее МГБ СССР, строил лагерь и сгонявший на стройку заключенных. Потом на месте лагерных бараков строили рабочий поселок, еще через несколько лет — город-комбинат. В результате сегодня восточнее Урала примерно половина городов с населением свыше 100 тыс. человек — муниципальные образования с монопрофильной экономикой, созданные 30—60 лет назад вокруг промышленных предприятий.
Города больше не могут строиться «от завода». Градостроительные планы должны содержать в себе и модель развития территории. Формируемая вокруг зон нового экономического роста новая городская среда должна включать в себя и жилье и коммерческую недвижимость всех сегментов. В том числе и инновационные зоны, предназначенные, в частности, для рекрутинга, подготовки и переподготовки рабочих и менеджерских кадров.


Думаю, девелоперам и инвесторам следует тщательно изучить опыт российских коллег, реализующих проекты комплексной застройки приинфраструктурных территорий. Например, в Петербурге на «отвоеванных» у Финского залива территориях строится «Морской фасад» — уникальный приинфраструктурный комплекс коммерческой недвижимости, как бы оседлавший морской пассажирский порт и часть Западного скоростного диаметра. На Урале запущены сразу три проекта: «Академический» под Екатеринбургом, «Солнечная долина» под Челябинском и «Камская долина» в Пермском крае.


Заслуживает, на мой взгляд, внимания и китайский опыт строительства в новых зонах роста. Например, новый шанхайский район Пудун. На его территории создано несколько субзон, ориентированных на различные секторы экономики. Например, парк высоких технологий Чжанцзян, зона свободной торговли Вайгаоцяо и зона сектора финансовых услуг Луцзяцзуй и пр. Думаю, подобные проекты могут быть альтернативой освоенной в нашей стране градостроительной модели города-спутника. Которая не создает у застройщиков мотиваций для редевелопмента старых районов уже существующей агломерации, а тем более для строительства инфраструктур. Зато многократно перегружает существующие.


Вообще проблема финансирования местной инфраструктуры остается настоящим проклятием градостроительных проектов последних лет. В развитых странах Евросоюза девелоперы могут в этом плане рассчитывать на помощь государства. В России — не могут. Думаю, брать на себя создание местной инфраструктуры операторы крупных индустриальных проектов согласятся только в отдельных случаях. Девелоперы же, на мой взгляд, могут взяться за строительство местной инфраструктуры только при условии, что им будут переданы миноритарные доли в самих мегапроектах и приинфраструктурные земельные участки. По крайней мере, эти активы могут использоваться застройщиками как высококачественные кредитные залоги.


Рынки земли, строительства и недвижимости в новых зонах экономического роста обречены на ускоренное развитие. Операторы мегапроектов и главы муниципальных образований должны загодя подумать об организации корпоративного управления муниципальными землями. Новое поколение региональных и муниципальных управляющих могло бы способствовать подготовке участков по застройку, оснащению их инженерными и коммунальными сетями. Для этого, по мнению экспертов Института 2050, принципиально важно организовать выпуск и размещение муниципальных «земельных» финансовых инструментов (корпоративных и муниципальных земельных закладных, земельных облигаций, опционов на покупку земель и пр.), пригодных для софинансирования строительства местной инфраструктуры.


И последнее. Все планы инвесторов и девелоперов могут легко рассыпаться в прах, если руководство страны не осознает жесткую необходимость перехода к стратегическому планированию развития зон нового экономического роста, в том числе в сфере градостроения и инфраструктурного строительства.


Выступая 10 сентября на V Байкальском экономическом форуме, Первый заместитель Председателя Правительства Игорь Шувалов предложил радикально изменить действующие узкокорпоративные подходы ведущих федеральных компаний к экономике Сибири и Дальнего Востока, сделав акцент на преодолении «психологии временщиков», на необходимости инвестиций в человеческий капитал, разработки и реализации комплексных долгосрочных стратегий развития восточных территорий. В идеале, на мой взгляд, такие стратегии должны предусматривать, что государственное софинансирование крупных индустриальных проектов осуществляется соразмерно участию их операторов в комплексном развитии «регионов присутствия», включая инвестиции в градостроительные программы.


Создав простые и понятные бизнесу правила игры, государство могло бы сразу исключить бессмысленную и болезненную конкуренцию в этой сфере. У государства есть весомая политическая мотивация для акцентированной поддержки девелоперов, «идущих в мегапроекты». Ведь только они могут обеспечить восстановление городского каркаса северной и восточной части России, полуразрушенного хаотическим оттоком населения и деградацией промышленности. Новые индустриальные и инфраструктурные проекты и формируемая вокруг них новая городская среда должны стать геополитическими скрепами страны, способствовать капитализации ее транзитных преимуществ. Должны обеспечить суверенитет России над восточносибирскими и дальневосточными территориями в XXI столетии

Анонсы